قانون التملك العقاري في تركيا

أسهل طريقة لشراء عقار في تركيا هي من خلال منح توكيل رسمي لأحد محامينا لإبرام صفقة التملك العقاري في تركيا نيابة عنك. هذا يوفر عليك الوقت، هذا يعني أنك لست بحاجة إلى القدوم أو البقاء في تركيا أثناء عملية الشراء، ويضمن أن عملية الشراء ستكون سلسة قدر الإمكان دون أي عقبات أو عوائق. يتكون فريقنا القانوني من محامين مؤهلين وموصى بهم للغاية.

تقدم تركيا فرصا لا حصر لها لرجال الأعمال والمهنيين والطلاب والمتقاعدين للحضور والاستثمار في عقاراتها مع وعد بمنح الجنسية الثانية أو تصاريح إقامة قصيرة الأجل قابلة للتجديد. إذا كنت مهتما بشراء العقارات في تركيا، فقد أنشأنا هذا الدليل النهائي إجراءات التملك العقاري في تركيا:

• إجراءات التملك العقاري في تركيا الأكثر شيوعا للحصول على التملك العقاري في بموجب قانون التملك العقاري في تركيا هي في شكل الملكية المطلقة. وفقا لقانون التماثيل، تمتد الملكية المطلقة إلى الأرض وإلى أي مبان أو هياكل أخرى مبنية بقوة على الأرض، بالإضافة إلى التركيبات والتجهيزات (غير المنقولة) والملحقات (المنقولة).
• يمكن الحصول على ملكية العقارات إما عن طريق صفقة الأصول (شراء العقار مباشرة من البائع) أو عن طريق صفقة الأسهم (شراء الشركة المالكة للعقار). من الشائع حاليا شراء إجمالي الأسهم في الشركة المالكة للعقار لأن هذا لا يؤدي إلى ضريبة نقل العقارات. في تركيا، قد تكون الأرض مملوكة بالكامل من قبل الأفراد أو كيانات الشركات.
• إن امتلاك "الملكية "يعطي حقا دائما ومصلحة في الأرض، ولا يمكن الطعن في ذلك من قبل أي طرف ثالث (بما في ذلك الدولة) إلا في ظروف استثنائية، وأكثرها شيوعا هو بموجب صلاحيات" الشراء الإجباري " الخاضعة للسلطة التي تدفع المالك التعويض المناسب.

طريقة أخرى للحصول على التملك العقاري في تركيا الأقل شيوعا هي الحصول على حق استخدام الأرض لفترة من الوقت (تخصيص الأراضي). في حين أن المستثمر قد يتوقع شراء التملك الحر، قد لا يكون ذلك ممكنا في بعض الأحيان، ومن المقبول تماما شراء عقد إيجار طويل (لمدة تتراوح بين 49 و 99 عاما). بموجب قانون التملك العقاري في تركيا، فإن حق استخدام الأرض هو الحق في إقامة أو صيانة مبنى على قطعة أرض، عادة مقابل دفع ما يسمى بالإيجار الأرضي العادي لفترة معينة.

يمكن بيع حق استخدام الأرض ونقله أيضا، ولكن على الأرجح أن اتفاقية حقوق الأرض الأساسية مع مالك الأرض ستنص على شرط الموافقة والحق الوقائي لصالح مالك الأرض. عند انتهاء مدة حق استخدام الأرض، يتم نقل الأرض مرة أخرى إلى مالك الأرض.

يشارك وسيط عقاري، وهو شركة شقيقة، في العثور على الهدف الاستثماري المفضل وتأمينه. يتم تنفيذ التقنية التابعة والمستشارين القانونيين لدينا من عملية العناية الواجبة لتقييم مخاطر الاستثمار في المراحل الأولى من الصفقة.

سيقوم مستشارينا القانونيين في شركة النجاح العقارية بتقديم المشورة بشأن أشياء مثل الملكية القانونية للمبنى والمستأجرين الحاليين وتدفق الدخل وأي حقوق أو التزامات قد تؤثر على المالك الجديد. كما سنشارك في صياغة الوثائق القانونية اللازمة والمساعدة في إكمال وإغلاق عملية الاستحواذ. عادة ما يتحمل كل طرف تكاليف مستشاريه.

• في تركيا، عادة ما يكون الحصول على العقارات عملية من مرحلتين: يقوم الطرفان أولا بتبادل عقد البيع وثانيا بإكمال البيع عن طريق سند التحويل. عموما كلاهما يحدث في وقت واحد.
• مجرد توقيع العقد لا يجعله ملزما. لا يحتوي العقد على إقرارات وضمانات. البائع غير ملزم بتقديم ضمان قانوني لسند الملكية. العقود العقارية الأولية، التي يصدرها كتاب العدل أو يبرمها أشخاص طبيعيون كتابة، لا تمنح نقل الملكية في حد ذاتها. فهي لا تشكل إلا التزاما بنقل الملكية؛ ولا تتغير الملكية المعنية عن طريق هذه الصكوك.
• لا يوجد أيضا أي شرط للمطور لتقديم ضمان لجودة هيكل المبنى، أو حالة العقار (ومع ذلك، فمن الشائع أن يتم التفاوض على هذه الأحكام بموجب العقد في حالة الشراء مباشرة من المطور). يتعامل العقد مع آليات البيع وكيفية تقسيم الدخل عند الانتهاء.
• يجب أن يكون العقد المتعلق بالنقل الواعد للملكية في العقارات في شكل صفقة أصول في شكل سند موثق. قد تؤدي أي اتفاقيات مساعدة (مكتوبة أو شفهية) خارج السند تعدل السند إلى أن تكون اتفاقية البيع والاستحواذ بأكملها غير صالحة. ومع ذلك، لا ينطبق شرط التوثيق على سيناريوهات معينة لصفقات الأسهم إذا تم الحصول على عقار عن طريق شراء الأسهم في شركة تمتلك العقار.

لا توجد قيود على ملكية الأجانب أو احتلال العقارات في تركيا، على الرغم من أنه يجب الامتثال لمختلف الضرائب ومكافحة غسل الأموال وغيرها من المسائل التنظيمية. قد يكون المشتري إما شخصا طبيعيا أو كيانا قانونيا ويكون من أي جنسية. بالنسبة للمشترين الأجانب للتملك العقاري في تركيا، ستكون هناك حاجة إلى توكيلات معتمدة لتوثيق اتفاقية البيع والاستحواذ.

الضريبتان الرئيسيتان اللتان يجب مراعاتهما عند التملك العقاري في تركيا هما ضريبة نقل العقارات وضريبة القيمة المضافة. قد يكون هناك العديد من الضرائب المطبقة اعتمادا على الأطراف وهيكل وهدف المعاملة. في بعض الحالات، يتم إعفاء الاستحواذ على العقارات الموجودة في تركيا من ضريبة القيمة المضافة. ومع ذلك، في بعض السيناريوهات، قد تختار الأطراف المتعاقدة إضافة ضريبة القيمة المضافة إلى سعر الشراء بحيث يمكن للمشتري المطالبة بضريبة القيمة المضافة على المدخلات فيما يتعلق بالنفقات المتعلقة بالعقار.

انظر مقالة الضرائب العقاري في تركيا.

يتم تسجيل كل عقار في تركيا في السجل العقاري للحاكم والحاكم الفرعي، والذي يعطي ضمان الدولة للملكية. لإكمال نقل الملكية، يجب تسجيل المالك الجديد في سجل الأراضي المعني. سيكشف السجل عن الحقوق والأعباء على العنوان والثمن الذي يدفعه المشتري، أي ضمان مسجل ضده، عقود الإيجار التي يخضع لها وأي قيود قد يلزم الالتزام بها في التعاملات المستقبلية. أي شخص ثالث لا سيما المشتري المحتمل للعقار قد تعتمد على محتويات السجل العقاري. يمكن للمشتري الاعتماد على صحة السجل العقاري. طالما أن المشتري ليس لديه معرفة بعكس ذلك، يمكنه الحصول على الملكية بحسن نية.

يجب التحقق من الأعباء مثل الرهون العقارية والامتيازات وأنواع القيود المماثلة التي قد توجد فيما يتعلق بالممتلكات ذات الصلة والتي من شأنها منع بيعها قبل بدء الإجراءات في السجل العقاري المعني.

عادة ما يتم تأمين الاستثمارات واسعة النطاق من قبل المستثمرين الأجانب من خلال آليات تعاقدية إضافية لتأمين مصلحة كلا الطرفين. على وجه الخصوص، يمكن أن تتضمن عقود البيع والاستحواذ آليات ضمان مفصلة، ويتم الاحتفاظ بحسابات الضمان هذه من قبل محامينا في شركة النجاح العقارية. وهذا يوفر طبقة إضافية من الأمن للأطراف.

من المعتاد أن يدفع المشتري وديعة بنسبة 5 ٪ أو 10 ٪ من سعر الشراء عند تبادل العقد. ثم يتم الاحتفاظ بها من قبل محامي البائع في الضمان حتى يتم الانتهاء من البيع. يحدد العقد كيفية التعامل مع هذا.

لا يتم نقل ملكية الملكية مباشرة عند توقيع اتفاقية الشراء. يجب فحص العديد من القضايا العالقة المتعلقة بالبيع من قبل محامينا بعد التوقيع أولا (على سبيل المثال، عدم ممارسة أي حق استباقي). بمجرد عدم وجود مشكلات معلقة، يمكن تسجيل المالك الجديد في السجل العقاري. تغيير الملكية ساري المفعول من تاريخ التسجيل. تقتصر الاتفاقيات المنحرفة في اتفاقية الشراء فقط على العلاقة الداخلية بين أطراف اتفاقية الشراء. لا يتم نقل الملكية القانونية للعقار إلى المشتري حتى يتم تسجيله في السجل العقاري. يتم دفع رسوم تسجيل الأراضي بالتساوي من قبل الطرفين، ولكنها صغيرة نسبيا.

إذا تم السماح للممتلكات المكتسبة (تجارية أو سكنية) لطرف ثالث، فسيتم نقل اتفاقية الإيجار تلقائيا مع جميع حقوقها والتزاماتها إلى مالك العقار الجديد. ثم يلتزم مالك العقار الجديد باتفاقية الإيجار ومدتها. يحق لمالك العقار الجديد إنهاء عقد الإيجار خلال شهر واحد بدءا من تاريخ نقل الملكية إلى المالك الجديد.

نظرا لأن الدخل من المستأجرين هو مفتاح القيمة الرأسمالية للمبنى، يجب فحص شروط الإيجار بعناية. حيث يجب ملاحظة أن عقود الإيجار السكنية تخضع لمزيد من التنظيم.

لا يحتاج الرعايا الأجانب إلى الحصول على تصريح إقامة كشرط مسبق للحصول على التملك العقاري في تركيا. بالإضافة إلى ذلك، يتم منح الأجانب الذين يحصلون على عقارات تركيا تصاريح إقامة قصيرة الأجل قابلة للتجديد.

• تم تنظيم الاستحواذ على العقارات للأشخاص العقاريين والاعتباريين الأجانب في تركيا في المادة 35 من قانون السجل العقاري المرقم 2644 ثم بالقانون المرقم 5444 والمؤرخ 12 ديسمبر 2005 والذي تم إنشاؤه في الجريدة الرسمية المرقمة 26046 والمؤرخة 7 يناير 2006. تم تنظيم مبادئ أساسية جديدة مع هذا القانون الجديد لاقتناء العقارات للأشخاص الحقيقيين الأجانب والشركات التجارية ذات الشخصية القانونية والتي تم تأسيسها في دول أجنبية وفقا لقوانين هذه الدول.
• مع التحفظ على المعاملة بالمثل والامتثال للقيود القانونية، يمكن للشخص الحقيقي الأجنبي الحصول على التملك العقاري في تركيا لأغراض استخدام الإقامة أو الأعمال التجارية التي يتم فصلها وتسجيلها لهذه الأغراض في خطط التنمية المنفذة أو خطط التنمية المحلية. وتنص نفس الشروط في إنشاء حقوق عقارية محدودة على العقارات. المساحة الإجمالية للعقارات وحقوق حقيقية محدودة على العقارات أن الشخص الحقيقي من جنسية أجنبية يمكنه الحصول على عقارات لا يمكن أن يتجاوز 25.000 متر مربع (6,17 فدان). ضمن نفس الشروط المنصوص عليها في هذه الفقرة، يحق لمجلس الوزراء زيادة المساحة حتى 30 هكتارا (74,13 فدانا).
• يمكن للشركات ذات الشخصية الاعتبارية المنشأة في الدول الأجنبية وفقا لقوانين هذه الدول الحصول على العقارات والحقوق العقارية المحدودة على العقارات في تركيا وفقا لأحكام القوانين الخاصة.
• في حالة إنشاء الرهن العقاري في تركيا لصالح الأشخاص الحقيقيين الأجانب والشركات التجارية ذات الشخصية الاعتبارية المنشأة في الدول الأجنبية وفقا لقوانين هذه الدول، لا تطبق الشروط والقيود المنصوص عليها في الفقرتين الأولى والثانية.
• باستثناء الأشخاص العقاريين الأجانب والشركات التجارية التي لها شخصية اعتبارية تأسست في دول أجنبية وفقا لقوانين هذه الدول، لا يمكن لأحد الحصول على العقارات والحقوق العقارية المحدودة على العقارات في تركيا.
• تؤخذ الظروف القانونية والأمر الواقع كأساس لتحديد المعاملة بالمثل. وتنفيذا لهذا المبدأ بالنسبة لمواطني الدول التي لم تمنح حقوق ملكية الأراضي، فإنه ينص على أن الحقوق التي تمنحها دولة أجنبية لامتلاك العقارات لمواطنيها يجب أن تمنح أيضا لمواطني الجمهورية التركية.

من شروط التملك العقاري في تركيا:

في اللائحة الجديدة، بدلا من التنفيذ المكافئ الدقيق لمبدأ المعاملة بالمثل، نصت على أن الحقوق التي تمنحها دولة أجنبية لمواطنيها أو الشركات التجارية التي لها شخصية اعتبارية والتي تم إنشاؤها وفقا لقوانينها الخاصة، يجب أن تمنح أيضا للمواطنين والشركات التجارية في جمهورية تركيا.
وأعرب مجلس الوزراء عما ينبغي فهمه من مبدأ المعاملة بالمثل في قراره المؤرخ 29 أيار / مايو 1940، والرقم 2/13394. وفقا لهذا القرار، بالإضافة إلى التنظيم التشريعي لمبدأ المعاملة بالمثل، فإن التطبيق العملي له مطلوب أيضا لوجوده. بموجب هذا القرار، الذي يؤخذ فيه في الاعتبار أن المعاملة بالمثل في القانون لن تشير إلى الوضع الفعلي، يطلب من القيود التي يواجهها مواطنو جمهورية تركيا في بلد أجنبي في حالة تطبيقها، أن تؤخذ كأساس لتنفيذ المعاملة بالمثل. لذلك، من أجل وجود المعاملة بالمثل بين بلدنا وبلد أجنبي فيما يتعلق بشراء العقارات، يجب أن تكون المعاملة بالمثل في قانون التملك العقاري في تركيا والممارسة. وفقا لهذا المبدأ، من أجل الاستحواذ على العقارات لمواطن أو شركة تجارية في بلد أجنبي في بلدنا، يجب أن يكون للمواطنين والشركات التجارية في جمهورية تركيا أيضا الحق في الحصول على العقارات في ذلك البلد الأجنبي ويجب أن يكون هذا الحق مقبولا بموجب القوانين ويجب أن يكون قابلا للتطبيق عمليا.

على الرغم من أن الشرط الأول من شروط التملك العقاري في تركيا هو المعاملة بالمثل لاقتناء العقارات من الأشخاص الحقيقيين الأجانب في بلدنا حيث مبدأ المعاملة بالمثل لديه بعض الاستثناءات من حيث الأشخاص الحقيقيين. هذه الاستثناءات هي كما يلي:

• نظرا لأن الأشخاص في هيماتلوس لا يحملون جنسية الدولة، فلا توجد أي دولة تقرر المعاملة بالمثل. ولهذا السبب، يعفى الأشخاص من مبدأ المعاملة بالمثل.
• وفقا للمادة 7/2 من" اتفاقية الوضع القانوني للاجئين " المؤرخة 28 يوليو 1951 والتي صدقت عليها تركيا بالقانون المؤرخ 26 أغسطس 1961 والمرقم 359، يعفى اللاجئون من مبدأ المعاملة بالمثل في بلد ما بعد ثلاث سنوات من الإقامة. كما يخضع اللاجئون في تركيا لنفس الحكم. يكفي أن يثبت اللاجئون هذا الوضع بوثيقة رسمية للإعفاء.
• وفقا للمادة 8 / هـ من قانون تشجيع السياحة المرقم 2634، يمكن للأشخاص العقاريين والاعتباريين الأجانب الذين يرغبون في جعل الاستثمار لغرض السياحة في تركيا، الحصول على العقارات بقرار من مجلس الوزراء في المناطق والمراكز السياحية المعفاة من مبدأ المعاملة بالمثل والقيود الموضوعة للأجانب.

الشرط الثاني للحصول على التملك العقاري في تركيا لأشخاص حقيقيين أجانب في بلدنا هو الامتثال للأحكام التقييدية التي ينطوي عليها القانون. وتشارك بعض القيود في قوانيننا المتعلقة بشراء العقارات للأجانب. وهذه الأحكام التقييدية هي كما يلي:

• وفقا للوائح المشاركة في المناطق العسكرية المحرمة والمناطق الأمنية القانون رقم 2565 الذي يقيد حيازة العقارات جغرافيا للأجانب في بلدنا، فإنه ليس من الممكن لبيع ونقل وتأجير العقارات الواقعة داخل المناطق العسكرية المحرمة والمناطق الأمنية، إلى الأشخاص الحقيقيين والاعتباريين الأجانب.
• وفقا للمادة 35 من قانون تسجيل الأراضي المرقمة 2644، لا يمكن للأشخاص الحقيقيين الأجانب الحصول على عقارات أكثر من 2,5 هكتار (6,17 فدان) في بلدنا. ومع ذلك، للحصول على ما يصل إلى 30 هكتارا (74,13 فدانا)، يلزم اتخاذ قرار من مجلس الوزراء. الميراث القانوني هو استثناء من هذه القاعدة.

يمكن للشركات ذات الشخصية الاعتبارية المنشأة في الدول الأجنبية وفقا لقوانين هذه الدول الحصول على التملك العقاري في تركيا

والحقوق العقارية المحدودة على العقارات في تركيا وفقا لأحكام القوانين الخاصة. القوانين الخاصة ذات الصلة هي:

• قانون تشجيع السياحة رقم 2634
• قانون البترول رقم 6326
• قانون مناطق الصناعة رقم 4737

في حالة إنشاء الرهن العقاري في تركيا لصالح الأشخاص الحقيقيين الأجانب والشركات التجارية ذات الشخصية الاعتبارية المنشأة في الدول الأجنبية وفقا لقوانين هذه الدول، لا تطبق الشروط والقيود المنصوص عليها في الفقرتين الأولى والثانية. باستثناء الأشخاص العقاريين الأجانب والشركات التجارية التي لها شخصية اعتبارية تأسست في دول أجنبية وفقا لقوانين هذه الدول، لا يمكن لأحد الحصول على العقارات والحقوق العقارية المحدودة على العقارات في تركيا.

• عادة ما يتم الخلط بين تعبير "شركات رأس المال الأجنبي" والتعبير عن "شركة أجنبية". بادئ ذي بدء، يجب الإشارة إلى أن "شركات رأس المال الأجنبي" يتم تأسيسها وفقا لأحكام القانون التجاري التركي في تركيا ومسجلة في السجل التجاري التركي. وبعبارة أخرى، تخضع هذه الشركات للأحكام القانونية لجمهورية تركيا. فقط، كل أو جزء من رأس مالها ينتمي إلى الأشخاص الحقيقيين والاعتباريين الأجانب. توافر المساهمين الأجانب داخل الشركة لن يدرجه ضمن وضع الشخصية الاعتبارية الأجنبية لأن جنسية الشركة وجنسية مساهميها أمور مختلفة.
• تم إلغاء قانون تشجيع رأس المال الأجنبي رقم 6224 ومؤرخ 18 يناير 1954 بموجب قانون الاستثمار الأجنبي المباشر رقم 4875 ومؤرخ 5 يونيو 2003 والذي دخل حيز التنفيذ ويتم نشره في الجريدة الرسمية رقم 25141 ومؤرخ 17 يونيو 2003. واعتمدت أحكام جديدة لتشجيع وزيادة الاستثمارات الأجنبية المباشرة، وحماية حقوق المستثمرين الأجانب، وتحويل نظام الإذن والتصديق إلى نظم إعلامية لتحقيق الاستثمارات الأجنبية.

وفيما يتعلق بالموضوع، تم الإعلان عن مذكرة رقم 1363-100/841 بتاريخ 7 أغسطس 2003 لجميع وحداتنا من خلال مديرياتنا الإقليمية، وذكر أن التنفيذ سيتم في إطار البيانات التالية:

• بموجب قانون الاستثمار الأجنبي المباشر رقم 4875، يخضع المستثمرون الأجانب لمعاملة متساوية مع المستثمرين المحليين ؛ تمت إزالة الأذونات والتصديقات مثل أذونات الاستثمار، أذونات إنشاء الشركة. علاوة على ذلك، يسمح للشركات ذات الشخصية القانونية التي يشارك فيها المستثمرون الأجانب أو يؤسسونها في بلدنا، بالحصول على عقارات أو حقوق حقيقية محدودة في المناطق التي يسمح فيها بالحصول على هذه الحقوق للمواطنين الأتراك.
• الشركات التي تم تأسيسها وفقا للقانون الملغى رقم 6224 أو التي ستعمل وفقا للقانون رقم 4875 الذي يتعلق بأنشطة شركات رأس المال الأجنبي في بلدنا، تعتبر شركات تابعة لجمهورية تركيا، وفقا لمعايير مكان التأسيس أو مركز الإدارة. لهذا السبب، فإن الاستحواذ على العقارات والمطالب الأخرى المتعلقة بسجل الأراضي لشركات رأس المال الأجنبي التي حصلت إما على إذن بالنشاط وفقا للقانون.